Immobilienerwerb: Zweck und Bestandteile des notariellen Kaufvertrages

Ein Erwerb der eigenen vier Wände ist für viele Menschen durchaus aufregend. Unabhängig davon, ob es um den Kauf oder die Neuerrichtung einer Immobilie geht. Denn einerseits müssen so oder so wichtige Entscheidungen getroffen werden, deren Auswirkungen oft lange nachwirken. Andererseits kommen Sie als zukünftiger Immobilieneigentümer dabei in aller Regel mit völlig neuen Themenfeldern in Kontakt. Diese sind auch rechtlicher Natur. Denn beim Immobilienerwerb ist beispielsweise ein notarieller Kaufvertrag verpflichtend.

Die besondere Bedeutung des notariellen Kaufvertrags

Immobilien oder Grundstücke wechseln ihren Besitzer nicht „per Handschlag“. Lediglich die preisliche Einigung können Sie als Erwerber vorab erzielen – gegebenenfalls auch in schriftlicher Form. Für den eigentlichen Eigentumsübergang von Immobilien sieht der Gesetzgeber jedoch die Pflicht zur Schließung eines notariellen Kaufvertrags vor.

Diesem kommt eine besondere juristische Bedeutung zu. So ist es in der Praxis Käufern beispielsweise oftmals nicht möglich, einem notariell beurkundeten Kaufvertrag zu widerrufen. Lediglich im Falle eines wesentlichen Mangels, der vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurde, ist ein Rücktritt denkbar. Ein Rücktrittsrecht haben Sie als Käufer natürlich auch dann, wenn dieses ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde. Allerdings ist eine solche Klausel in der Praxis nicht üblich.

Vielfältige inhaltliche Regelungen

Als Käufer einer Immobilie sollten Sie den zu unterschreibenden Kaufvertrag natürlich lesen und auch verstehen. Auch wenn dieser sehr umfangreich und häufig in nicht alltäglicher Sprache verfasst ist. Spätestens wenn der Vertrag laut beim Notar vorgelesen wird, sollten Sie eventuell aufgetretene Fragen und Unklarheiten mit Verkäufer oder Notar klären. Bezüglich möglicher Unklarheiten fungiert der Notar als neutraler Mittler zwischen dem Verkäufer und Ihnen als Käufer. Planen Sie für den Notartermin Zeit ein. Das Verlesen eines Kaufvertrages dauert nicht selten bis zu einer Stunde – auch ohne umfangreiche Klärungen verschiedener Fragen.

Der Aufbau eines notariell zu beurkundenden Kaufvertrages ist in die folgenden Abschnitte unterteilt, die wir Ihnen im Anschluss kurz erläutern:

• Verkaufsgegenstand
• Verkauf
• Kaufpreis
• Kaufpreisfinanzierung
• Übergabe von Besitz, Nutzung und Lasten
• Kosten und Steuern
• Maklerprovision
• Vorkaufsrechte
• Durchführungserklärung und Vollmacht
• Belehrung und Hinweise
• Schlussformel / Salvatorische Klausel

Neben persönlichen Angaben zu Verkäufer und Käufer beinhaltet der zu beurkundende Kaufvertrag detaillierte Angaben zum Kaufgegenstand. Im Regelfall sind das Angaben zum Grundstück mit genauer Lagebezeichnung (Flurstück). Auch weitere Einträge des Grundbuchs sind meist mit aufgeführt.

Zusätzlich dazu werden alle Dinge aufgeführt, die mit veräußert werden – also beispielsweise Haus oder Wohnung. Gegebenenfalls wird auch auf mit eingeschlossenes Inventar eingegangen. In den meisten Fällen bleiben auch eventuelle Bau- oder Rechtsmängel nicht unerwähnt, damit der Verkäufer später nicht belangt werden kann. Dazu würde zum Beispiel eine defekte Heizungsanlage des veräußerten Gebäudes zählen.

Kaufpreis und Kaufpreisfinanzierung

Im Vertrag werden die genaue Kaufpreishöhe und alle damit zusammenhängenden Vereinbarungen festgehalten. Das betrifft beispielsweise Bankverbindung und Zahlungsfristen. Aber auch Regelungen zur Eintragungsvormerkung und Zahlung der Grunderwerbsteuer werden getroffen.

Wird der Kaufpreis finanziert, sind weitere Handlungen des Notars nötig. Auch diese werden vertraglich festgehalten. Das betrifft beispielsweise die Beauftragung von Grundbucheintragung zur Finanzierungsbesicherung und Ähnliches.

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Übergabe von Besitz, Nutzung und Lasten

Die Festlegung des genauen Übergangszeitpunkts ist ebenfalls Bestandteil des notariellen Kaufvertrags. Ab diesem Zeitpunkt muss der Verkäufer Ihnen die erworbene Immobilie überlassen. Auch zum Beispiel die Übergabe der Versicherungspolicen der Wohngebäudeversicherung und Angaben zu bisherigen Versorgern gehören dazu.

Kosten und Steuern / Maklerprovision / Vorkaufsrechte

Im Vertrag werden alle anfallenden Kosten erwähnt, die Sie als Käufer normalerweise tragen müssen. Ist Abweichendes vereinbart, darf eine entsprechende Klausel natürlich nicht fehlen. Konkret geht es um Angaben zur Grunderwerbsteuer und um Notar- und Gerichtskosten.

Die Löschungskosten des Grundbuchamts für nicht übernommene Lasten muss grundsätzlich der Verkäufer tragen. Fällt eine Maklergebühr an, wird diese ebenfalls erwähnt – mit entsprechender Festlegung, wer diese zahlt. Auch eine Gebührenteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist möglich. Abschließend sind eventuelle Vorkaufsrechte vertraglich aufgeführt.

Durchführungserklärung und Vollmacht

Damit der Notar alle notwendigen Handlungen zur Eigentumsübertragung übernehmen darf, benötigt er eine umfassende Handlungsvollmacht. Diese beinhaltet der Punkt „Durchführungserklärung und Vollmacht“. Auch Datenschutzregelungen sind getroffen, damit der Notar bzw. dessen Mitarbeiter die Angaben aller beteiligten Personen rechtskräftig nutzen dürfen. Gegebenenfalls wird auch ein Ersatznotar benannt, der Handlungen in bestimmten Fällen übernehmen kann. Zum Beispiel, wenn der Erstnotar aus gesundheitlichen Gründen ausfallen sollte.

Belehrung und Hinweise / Schlussformel / Salvatorische Klausel

Abschließend beinhaltet der Kaufvertrag eine Zusammenfassung aller wichtigen Regelungen. Hinzu kommen juristische Klauseln und die Unterschriften. Die Unterschriften werden mit einer speziellen Kugelschreibermine getätigt, damit diese mindestens 100 Jahre lesbar bleiben.