Immobilienfinanzierung: Recht auf Sondertilgung nutzen und Geld sparen

Die eigenen vier Wände zu kaufen oder zu bauen ist für viele Menschen ein wahres Lebensprojekt. Einerseits, weil eine solche Anschaffung häufig nur einmalig ist im Leben. Andererseits aber auch, weil das eigene Haus für die meisten Bürger hierzulande zweifellos auch ein finanziell anspruchsvolles Vorhaben ist. Im Regelfall ist dafür eine Immobilienfinanzierung nötig – zumindest teilweise. Deshalb sollten Betroffene bei der Finanzierung alle Möglichkeiten nutzen, um Kosten einzusparen. Dazu gehören Sondertilgungen.

Was sind Sondertilgungen?

Womöglich haben Sie sich schon einmal mit Immobilienfinanzierungen beschäftigt. Dann haben Sie sicher von sogenannten Sonderzahlungen gehört, die Sie als Kreditnehmer im Rahmen einer solchen Finanzierung als Option vertraglich einschließen können.

Wie ihre Bezeichnung bereits vermuten lässt, handelt es sich bei der Sondertilgung um eine außerplanmäßige Tilgungsleistung. Als Kreditnehmer können Sie diese zusätzlich zu den im Regelfall ohnehin bereits vereinbarten vertraglichen Tilgungsleistungen erbringen, die meist in monatlichen Raten erfolgen. Verpflichtend ist eine Sondertilgungsoption für Sie als Kreditnehmer aber natürlich nicht.

Der Vorteil einer Sondertilgung liegt auf der Hand: Da der Sondertilgungsbetrag mit Buchung die verbleibende Restschuld Ihres Kreditkontos verringert, entsteht eine Zinsersparnis. Denn die Höhe der Restschuld ist maßgeblich dafür, wie hoch die absoluten monatlichen Zinskosten Ihrer Immobilienfinanzierung ausfallen. Verringern sich diese, steigt zudem der Tilgungsanteil innerhalb Ihrer gleichbleibend hohen monatlichen Kreditrate. Dank einer vorgenommenen Sondertilgung erfolgt also in den sich anschließenden Abzahlungsmonaten praktisch eine schnellere Kredittilgung. Dadurch ergeben sich wiederum Zinseinsparungen.

Kostenfreie Sondertilgung dank vertraglicher Vereinbarung

Die Vertragsgrundlage der meisten Immobilienfinanzierungen beinhaltet eine Regelung hinsichtlich möglicher Sondertilgungen. Diese sorgt dafür, dass Sie als Kreditnehmer die Möglichkeit in Anspruch nehmen können. Ist eine vertragliche Festlegung vorhanden fallen für Sie keine Kosten an.

In der Praxis werden Sondertilgungen allerdings in aller Regel vertraglich begrenzt. So kann diesbezüglich zum Beispiel eine Obergrenze in Höhe von drei Prozent pro Kalenderjahr festgelegt sein. Das bedeutet, dass Sie bis zu drei Prozent jährlich zusätzlich zu den festgelegten Monatsraten als Sondertilgung verbuchen lassen dürfen. Maßgeblich ist dabei die anfangs ausgereichte Kreditsumme. Der Maximalbetrag, den Sie zusätzlich zur Tilgung aufwenden können, bleibt also von Jahr zu Jahr gleich. Mit einigen Banken können Sie auch einen maximalen prozentualen Kreditanteil vereinbaren, der während der Gesamtlaufzeit zusätzlich ohne Kosten getilgt werden darf. In diesem Fall existiert keine zusätzliche jährliche Betragsbegrenzung.

Gegebenenfalls fallen Kosten an

Sondertilgungen sind allerdings häufig nicht kostenfrei möglich, wenn Sie den vereinbarten Prozentsatz von Sondertilgungen überschreiten oder erst gar keine Sondertilgung vereinbart sein sollte. In diesem Fall berechnet Ihnen Ihre Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung auf die entsprechenden Tilgungsbeträge. Grundlage dafür sind die entgangenen Zinseinnahmen, die Ihr Bankhaus Ihnen damit zumindest teilweise in Rechnung stellt. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist individuell verschieden und richtet sich vor allem nach den Zinskonditionen Ihrer Finanzierung und der Zinsentwicklung seit Kreditaufnahme.

Natürlich ist es nie schön, wenn Sie Ihre Sondertilgung nur kostenpflichtig durchführen können. Allerdings ist es in der Praxis häufig so, dass sich die zusätzliche Kredittilgung auch in diesem Fall finanziell für Sie lohnt. Denn die Gebühr bzw. Vorfälligkeitsentschädigung verringert die Zinskosteneinsparung zwar, zehrt diese jedoch nicht komplett auf. Nicht benötigtes Geld sollten Sie also durchaus für Sondertilgungen nutzen. Vor allem dann, wenn Sie dafür aktuell nur niedrige Zinsen oder sogar gar keine Zinsen erhalten.

Bausparkredite haben Sonderstellung

Was Sondertilgungen betrifft, nehmen Bausparverträge und die damit verbundenen optionalen Bausparkredite eine Art Sonderstellung ein. Zahlen Sie einen solchen Bausparkredit innerhalb der Tilgungsphase ab, können Sie die noch verbleibende Restschuld jederzeit ohne zusätzliche Kosten teilweise oder komplett zurückzahlen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an.

Gesetzliches Kündigungsrecht als Alternative

Als Alternative zur Sondertilgung können Sie gegebenenfalls auch Ihr gesetzliches Kündigungsrecht nach einer Kreditlaufzeit von 10 Jahren nutzen. Das gilt auch im Falle einer längeren vertraglichen Zinsbindungsdauer. Zum Beispiel dann, wenn Sie nach Ablauf von 10 Jahren über eine höhere Summe liquider Mittel – zum Beispiel nach einer Erbschaft – verfügen, kann das lohnen. Eine Kündigungsfrist von sechs Monaten müssen Sie in diesem Fall allerdings beachten. Zudem müssen Sie eine eventuell verbleibende Restschuld bei Ihrer Bank oder einem anderen Anbieter weiter finanzieren. Die dabei geltenden Konditionen können sich von denen Ihres bisherigen Kredites unterscheiden.