Vorsicht bei Airbnb: Keine Geheimnisse vorm Finanzamt

Viele Menschen, die selbst verreist sind, stellen ihren ungenutzten Wohnraum gerne zur Untervermietung bereit. Dafür gibt es verschiedene Onlineplattformen wie wimdu.de oder 9flats.com. Am bekanntesten ist das Portal airbnb.de. Die Handhabung ist einfach und die Urlaubskasse lässt sich so schnell füllen. Doch wer nicht aufpasst, riskiert hohe Bußgelder und Steuernachzahlungen.

Was ist erlaubt?

Hausbesitzer dürfen mit ihrem eigenen Wohnraum in der Regel machen, was sie wollen. Sie benötigen für die Vermietung keine spezielle Erlaubnis. Mieter sollten hingegen unbedingt das Einverständnis ihres Vermieters bzw. des Eigentümers einholen, bevor sie ihre Wohnung untervermieten. Auch Besitzer von Eigentumswohnungen gehen lieber auf Nummer sicher und sprechen die Untervermietung mit der Hausverwaltung ab.

Achtung: In Städten, die vermehrt mit Wohnungsmangel zu kämpfen haben, gibt es Regelungen, die die Zweckentfremdung von Wohnraum eingrenzen sollen. In Berlin ist es zum Beispiel verboten, ganze Wohnungen an Touristen zu vermieten. Illegale Ferienwohnungen können von Bürgern bei der Stadtverwaltung angezeigt und mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro bestraft werden, wenn keine Genehmigung vorliegt. In München dürfen Wohnungen während des eigenen Urlaubs nur für maximal acht Wochen im Jahr untervermietet werden.

Tipp: Interessenten sollten sich unbedingt im Vorfeld bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung erkundigen, ob es bestimmte Verbote oder Einschränkungen gibt, die bei der Untervermietung zu beachten sind.

Was sagt das Finanzamt?

Neben der Klärung von rechtlichen Fragen spielt auch das Finanzamt eine wichtige Rolle. Einnahmen, die aus der Vermietung entstehen, müssen hier angegeben werden. Dazu reichen Betroffene die jährliche Einkommensteuererklärung ein und füllen die Anlage V (Vermietung und Verpachtung) aus.

Ob für die Einnahmen Steuern gezahlt werden müssen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt: Wenn das gesamte Jahreseinkommen unter dem Grundfreibetrag von 9.168 für Singles und 18.336 Euro für Verheiratete liegt, müssen überhaupt keine Steuern gezahlt werden.

520 Euro im Jahr sind steuerfrei

Wer mit seinem Jahreseinkommen über dem Grundfreibetrag liegt, muss Steuern zahlen. Es gibt aber eine spezielle Freigrenze, die für Gelegenheitsvermieter interessant ist. Denn ein geringer Nebenverdienst ist auch ohne Steuern möglich. Pro Kalenderjahr können durch Vermietungen 520 Euro steuerfrei eingenommen werden. Auf diese Freigrenze können sich Vermieter nur berufen, wenn ihre Einnahmen tatsächlich nicht höher sind. Falls sie doch mehr eingenommen haben, sind die gesamten Einnahmen steuerpflichtig.

Achtung: Vermittlungsportale wie airbnb.de sind verpflichtet, alle Vermietungen offenzulegen, wenn das Finanzamt nachfragt. Vermieter sollten also nicht versuchen, Einkünfte unter den Teppich zu kehren, um die Freigrenze von 520 Euro nicht zu überschreiten. Die Gefahr, dass sie dabei erwischt werden, ist groß.

Kosten für die Vermietung absetzen

Wer mit Vermietungen mehr als 520 Euro pro Kalenderjahr verdient, muss also Steuern zahlen. In diesem Fall können aber auch Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Das ist bei Einnahmen unter der Freigrenze nicht möglich.

Auf der Vorderseite der Anlage V in der Einkommensteuererklärung werden alle Einnahmen angegeben, die durch die Untervermietung erzielt wurden. Dazu gehören auch Gebühren für Endreinigung, Wäsche- oder Frühstücksservice. Auf der Rückseite der Anlage V können die Werbungskosten geltend gemacht werden. Mieter geben hier zum Beispiel ihre anteilige Wohnungsmiete und Nebenkosten an. Eigentümer können anteilige laufende Ausgaben für Versicherungen, Grundsteuer, Müllabfuhr oder Wasserversorgung angeben. Außerdem können Gebühren für Inserate, Vermittlungsprovisionen und anteilige Kosten für Handwerker und Reinigung geltend gemacht werden. Gleiches gilt für Anschaffungen, die extra für die Vermietung anfallen.

Anteilige Ausgaben berechnen

Um die anteiligen Ausgaben zu ermitteln, rechnen Vermieter die insgesamt angefallenen Kosten des Jahres zusammen. Diese teilen sie durch 365 Tage des Jahres und multiplizieren das Ergebnis mit der Anzahl der Vermietungstage. Wird nur ein Zimmer vermietet, müssen die Kosten nicht nur zeitanteilig ausgerechnet werden, sondern auch nach Quadratmetern.

Umsatz- und Gewerbesteuer

Vermieter sollten darauf achten, dass neben der Einkommensteuer unter Umständen auch Umsatz- und Gewerbesteuer anfallen kann. Allerdings muss diese nicht gezahlt werden, wenn Betroffene als Kleinunternehmer gelten. Das ist der Fall, wenn der Gesamtumsatz des Vorjahres unter 17.500 Euro liegt und der Umsatz des laufenden Jahres nicht höher als 50.000 Euro ist.