Wann sind Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen Pflicht?

Klar ist: Wenn der nächste Wohnungswechsel ansteht, muss die alte Wohnung in einem guten Zustand zurückgegeben werden. Auch Renovierungsarbeiten können auf Mieter zukommen, wenn sie ihre Wohnung gekündigt haben. Viele vertraglich vereinbarte Klauseln zu den sogenannten Schönheitsreparaturen sind jedoch unwirksam: Die Rechtsprechung hat gerade in den letzten Jahren immer wieder Urteile gefällt, die häufig zum Vorteil der Mieter ausgefallen sind.

Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?

Zu den bei einem Auszug möglicherweise erforderlichen klassischen Schönheitsreparaturen im Sinne des Mietrechts kann man folgende Arbeiten zählen:

• Tapezieren bzw. Streichen von Wänden und Decken
• Verschließen von Bohrlöchern
• Streichen von Heizkörpern inkl. der Heizungsrohre
• Streichen von Türen und Fenstern (Innenseiten)
• Streichen von Fußböden bzw. Teppichreinigung

Eine klare Definition des Begriffs Schönheitsreparaturen gibt es jedoch nicht. Die Gerichte, die über entsprechende Streitigkeiten zu entscheiden haben, beziehen sich jedoch auf die Zweite Berechnungsverordnung (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV), die ursprünglich aus dem sozialen Wohnungsbau kommt.

Außenanstriche von Fenstern und Türen sind auf jeden Fall Vermietersache, dabei handelt es sich um sogenannte Instandhaltungsmaßnahmen. Auch das Abschleifen von Parkett oder das Lasieren von Holzpaneelen an Decken und Wänden ist nach dieser Auslegung Aufgabe des Vermieters.

Das Gesetz sieht den Vermieter in der Pflicht

Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind die Pflichten des Mieters und des Vermieters definiert. So sind Veränderungen, die durch die Nutzung der Wohnung entstehen, nicht unbedingt Sache des Mieters. Und der Vermieter wird sogar verpflichtet, den Zustand der Wohnung zu erhalten:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 538

Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 535

Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Enthält ein Mietvertrag keine Vereinbarung über Renovierungsarbeiten, fallen diese gemäß Gesetz dem Vermieter zu.

Viele Klauseln sind unwirksam

Die Wände müssen nach zwei Jahren gestrichen werden, die Heizkörper nach vier Jahren: Solche Fristen können sämtliche Renovierungsvereinbarungen in Mietverträgen unwirksam machen. Dabei entscheidet oft die Formulierung darüber, ob die Vereinbarung vor Gericht standhält. So hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass die Verpflichtung, die Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands auf jeden Fall zu renovieren, unwirksam ist. Starre Fristenpläne, die von der Formulierung her keine Ausnahmen zulassen, sorgen ebenfalls für eine Unwirksamkeit der gesamten Vorgaben. In Einzelfällen sollte ein Fachanwalt für Mietrecht einen Blick auf den Mietvertrag werfen, um die Wirksamkeit zu beurteilen.

Es muss kein Profi ans Werk

Stellt sich heraus, dass die Klauseln im Mietvertrag gültig sind und der Mieter bei Auszug renovieren muss, ist er nicht verpflichtet, die Arbeiten von Handwerksfirmen ausführen zu lassen. Eine Renovierung in Eigenregie ist zulässig. Diese sollte aber in fachgerechter Form erfolgen.

Weiße Wände sind keine Pflicht

Die Verpflichtung, Wände bei Auszug weiß streichen zu müssen, hat vor dem Bundesgerichtshof keinen Bestand. Während der Mietdauer kann ein Mieter die Wände seiner Wohnung in den Farben seiner Wahl streichen. Eine Einschränkung des Mieters in seiner Gestaltungsfreiheit wird nicht akzeptiert. Bei Auszug können Vermieter jedoch helle Farben an Decken und Wänden verlangen, sofern sie dieses auf die Endrenovierungspflicht beschränken. Die Wohnung muss sich dann in einem wiedervermietbaren Zustand befinden.

Keine Schönheitsreparaturen bei Auszug

Wenn ein Mieter in eine unrenovierte Wohnung gezogen ist, kann er nicht verpflichtet werden, diese bei Auszug in einem renovierten Zustand zurückzulassen. Wer allerdings bei Einzug selber renoviert und dafür einen finanziellen Ausgleich wie beispielsweise eine Teilerstattung der Monatsmiete bekommen hat, kann bei Auszug zu erneuten Schönheitsreparaturen herangezogen werden.