Achtung, Zinsen steigen: Günstige Darlehen gibt es jetzt oder nie

Wer einen Immobilienkredit aufgenommen hat, muss sich früher oder später mit dem Thema Umschuldung befassen. Spätestens, wenn die Zinsbindung ausgelaufen ist, muss ein neuer Kredit her, um die Restschuld abzulösen. Dabei gibt es einen Haken: Die aktuelle Zinsentwicklung, durch die monatliche Kosten zu steigen drohen. Auch wenn es sich zunächst um einen vermeintlich geringen Zinsanstieg handelt: Für die Baufinanzierung kann sich ein Unterschied von mehreren tausend Euro ergeben.

Eigene Immobilie: Jetzt oder nie

Wer sich für eine eigene Immobilie interessiert, sollte sich beeilen und gegebenenfalls die Planung vorziehen. Wer hingegen bereits ein Haus oder eine Eigentumswohnung besitzt, tut nun gut daran, sich über die Ablösung des Kredits zu informieren. Besonders Eigentümer, deren Finanzierung in den nächsten 24 Monaten ausläuft, können mit der richtigen Strategie erhebliche Summen sparen. Denn für sie waren die Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hoch. Die Kaufpreise hingegen waren im Gegensatz zu heute gering. Schließen Eigentümer nun zu aktuellen Konditionen eine neue Finanzierung ab, können die monatlichen Kosten fast halbiert werden. Auch hier gilt: Schnell sein, bevor die Zinsen wieder ganz oben angekommen sind.

Niedrige Zinsen sichern: So geht’s

Sind die Zinsen aktuell niedriger als beim Vertragsabschluss vor einigen Jahren, können Kreditnehmer nicht einfach aus dem Darlehensvertrag aussteigen und einen günstigeren abschließen. Denn die Bank muss eine Kündigung des Vertrages nicht annehmen. Tut sie es doch, wird der Kunde aller Wahrscheinlichkeit nach eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, die den Zinsverlust der Bank ausgleicht. Erst nach zehn Jahren dürfen Kreditnehmer kostenfrei aus einem Darlehensvertrag aussteigen. Dabei spielt es keine Rolle, welche Laufzeit insgesamt vereinbart wurde.

Kreditnehmer haben aber die Möglichkeit, sich niedrige Zinsen für die Zukunft zu sichern. Wenn davon auszugehen ist, dass die Zinsen wieder steigen, können Bauherren ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Das Darlehen legt einen Zinssatz für die Neufinanzierung fest und kann 66 Monate im Voraus abgeschlossen werden. Ab einem festgelegten Stichtag löst es die aktuelle Finanzierung ab. Für ein Forward-Darlehen verlangt die Bank einen Zinsaufschlag. Je länger die Laufzeit, desto höher auch die Gebühren.

Ein Fordward-Darlehen lohnt sich, wenn sich die Zinsen tatsächlich so entwickeln, dass sie zum Zeitpunkt der Ablösung höher sind als der Forward-Zins. Eine Garantie gibt es dafür nicht. Dennoch bietet das Forward-Darlehen eine Sicherheit, auf die sich Bauherren in der Planung gerne verlassen. Wer sich für ein Forward-Darlehen interessiert, sollte nicht nur auf die Hausbank vertrauen. Es kann sich lohnen, Angebote unterschiedlicher Banken und Kreditgeber einzuholen und zu vergleichen.

Schritt für Schritt zum Forward-Darlehen

Zunächst muss in Erfahrung gebracht werden, wie hoch die Restschuld des aktuellen Darlehens am Ende der Laufzeit ist. Die Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen bezieht sich nicht auf den Darlehensbetrag, der aktuell noch offen ist. Denn bis zum Stichtag wird das Darlehen weiter getilgt. Der letztendliche Betrag verringert sich also noch.

Es bietet sich an, ungefähr drei bis zwei Jahre vor Ende der Laufzeit ein neues Finanzierungsangebot der Bank einzuholen. Aber Vorsicht: Das erste Angebot ist meistens zu teuer. Denn die Hausbank geht davon aus, dass Kunden sich aus Bequemlichkeit nicht für einen Wechsel interessieren. Deshalb sollten auch Vergleichsangebote eingeholt werden. Neukunden, die vorher gewissenhaft ihre Immobilienfinanzierung bei einer anderen Bank bedient haben, können auf besonders gute Konditionen hoffen, weil die Kreditwürdigkeit hoch ist.

Hinweis: Unter Umständen ist es auch sinnvoll, sich nach einem normalen Darlehen zu erkundigen. Wird der laufende Kredit schon in ein paar Monaten fällig, kann es günstiger sein, auf ein Forward-Darlehen zu verzichten. Interessenten sollten sich von der Bank beraten lassen, welche Variante sich im Einzelfall lohnt.