Nebenkostenabrechnung prüfen: Mit diesen Tipps Geld sparen

Ähnlich wie etwa die Steuerklärung gehört auch die Nebenkostenabrechnung zu den Themen, mit denen sich zumindest Mieter einmal jährlich beschäftigen sollten. Denn Fakt ist, dass die Nebenkosten für viele Menschen immerhin rund 30 Prozent der Gesamtmiete ausmachen. Angesichts des Mietniveaus hierzulande handelt es sich damit um einen erheblichen Kostenfaktor für alle, die ihren Wohnraum mieten. Falls auch Sie dazu gehören, sollten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung nach Erhalt genau prüfen. Denn öfter als man meinen mag, sind solche Abrechnungen nicht korrekt.

Worauf Sie bei der Nebenkostenabrechnung achten sollten

Als Mieter können Sie die Nebenkostenabrechnung ohne große Vorkenntnisse auf Korrektheit einiger wichtiger Aspekte überprüfen.

Einhaltung der gesetzlichen Frist

Einer der wichtigsten Punkte, auf die Sie als Mieter achten sollten, ist eine fristgerechte Zustellung Ihrer Nebenkostenabrechnung. Denn spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums muss Ihnen die Abrechnung vorliegen (§ 556, Abs. 3 BGB). Ist das nicht bzw. später der Fall, müssen Sie noch offene Nebenkosten normalerweise nicht mehr begleichen. Selbst wenn Ihnen die Abrechnung zu spät zugestellt, aber noch fristgerecht abgesendet wurde, gilt die Frist für die Nebenkostenabrechnung rechtlich als verstrichen.

Sollten Sie im Rahmen der Nebenkostenabrechnung eine Rückzahlung erhalten, ist die Rechtslage hingegen anders. In dieser Situation steht Ihnen die Zahlung auch bei verspäteter Nebenkostenabrechnung zu.

Kostenpunkte der Nebenkostenabrechnung überprüfen

Im nächsten Schritt ist es für Mieter ratsam, die angesetzten bzw. abgerechneten Nebenkosten genauer unter die Lupe zu nehmen. Welche Kosten stellt Ihnen Ihr Vermieter genau in Rechnung? Auch wenn in Ihrem Mietvertrag festgehalten ist, dass zum Beispiel „die Betriebskosten“ oder „sämtliche Betriebskosten“ vom Mieter zu tragen sind, darf Ihnen Ihr Vermieter lediglich alle umlagefähigen Kosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) berechnen. Dabei müssen alle Betriebskosten, die als „sonstige“ aufgeführt sind, genau benannt sein. Sind im Mietvertrag hingegen die zu tragenden Kosten genau benannt (z. B. Gebühren Müllentsorgung, Kosten für Beleuchtung, …), dann dürfen Ihnen nur diese in Rechnung gestellt sein. Für den Fall, dass innerhalb des Mietvertrages gar keine Regelung getroffen ist, darf Ihnen Ihr Vermieter im Rahmen der Nebenkosten nur noch die Kosten für Heizung und Warmwasser berechnen. Die restlichen Kosten sind in diesem Fall von der Kaltmiete gedeckt (sog. „Inklusivmiete“ oder „Bruttomiete“).

Verteilung der Heizkosten prüfen

Der wohl größte Teil der Nebenkostenabrechnung besteht aus den anfallenden Heizkosten. Deshalb kann es sich besonders lohnen, deren Ermittlung genau zu überprüfen. Auch, weil der Gesetzgeber die Verteilung der Heizkosten vorschreibt. Mindestens 50 Prozent, höchstens aber 70 Prozent dieser Kosten dürfen nach Verbrauch abgerechnet sein. Bei älteren oder schlechter gedämmten Immobilien gilt dabei im Regelfall die Berechnung zu 70 Prozent nach Verbrauch. Der restliche Anteil wird nach der Wohnfläche der Mietparteien abgerechnet.

Überprüfung der Wirtschaftlichkeit

Als Mieter haben Sie im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung das Recht einer generellen Überprüfung der Wirtschaftlichkeit. Das bedeutet, dass Sie die Kosten hoher einzelner Positionen bei berechtigten Zweifeln infrage stellen dürfen. Denn Ihr Vermieter hat die Verpflichtung, bei Tätigung von Ausgaben, die Auswirkungen auf die Nebenkosten von Mietern haben, ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu berücksichtigen (§ 556, Abs. 3 BGB).

Kosten im Zusammenhang mit Baumaßnahmen beispielsweise lassen sich von Laien im Einzelfall häufig nur schwer beurteilen. Geht es hingegen um Ausgaben für Gebäudereinigung, Hausmeisterdienst oder Gartenpflege, ist das anders. In diesen Fällen können Sie sich Angebote von Firmen einholen und so ein realistisches Bild darüber erhalten, ob abgerechnete Nebenkosten womöglich zu hoch sind.

Einsicht in Belege möglich

Gerichte haben bereits entschieden, dass Mieter ein Recht darauf haben, Originalrechnungen beim Vermieter einzusehen, wenn diese in Ihrer Nebenkostenabrechnung Berücksichtigung finden. Sogar die Einzelverbrauchsdaten von Mitmietern dürfen daraus hervorgehen, wenn dies zur Erhebung von Einwänden bzw. dafür notwendige Vorbereitungen wichtig ist (BGH, Az.: VIII ZR 189/17).

Bei Fehlern in der Nebenkostenabrechnung Widerspruch einlegen

Für den Fall einer falschen bzw. unberechtigten Nebenkostenabrechnung sollten Sie unbedingt Widerspruch einlegen. Dafür haben Sie maximal 12 Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit (§ 556, Abs.3, Satz 5 BGB). Zu Beweiszwecken sollten Sie schriftlich widersprechen und Ihrem Vermieter den Widerspruch per Einschreiben zustellen.

Zumindest bei gravierenden Abweichungen innerhalb Ihrer Nebenkostenabrechnung sollten Sie einen Fachanwalt zu Rate ziehen, wenn sich die Differenzen nicht aufklären lassen und Ihr Vermieter keine Einsicht bzw. kein Entgegenkommen zeigen sollte.