So sparen Sie Grunderwerbsteuern beim Immobilienkauf

Neben Maklerkosten und Notargebühren gehört die Grunderwerbsteuer zu den Kaufnebenkosten, die auf keinen Fall unterschätzt werden dürfen. Sie muss zusätzlich zum reinen Kauf- oder Baupreis einer Immobilie gezahlt werden und kann mehrere tausend Euro betragen. Sie sollte unbedingt fest eingeplant werden, damit es bei der Finanzierung keine bösen Überraschungen gibt. Dennoch kann es sich lohnen, über Möglichkeiten nachzudenken, mit denen sich ein Teil der Steuer sparen lässt.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich nach dem Preis der Immobilie. Der Prozentwert schwankt von Bundesland zu Bundesland:

• Baden-Württemberg: 5,0 %
• Bayern: 3,5 %
• Berlin: 6,0 %
• Brandenburg: 6,5 %
• Bremen: 5,0 %
• Hamburg: 5,5 %
• Hessen: 6,0 %
• Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
• Niedersachsen: 5,0 %
• Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
• Rheinland-Pfalz: 5,0 %
• Saarland: 6,5 %
• Sachsen: 3,5 %
• Sachsen-Anhalt: 5,0 %
• Schleswig-Holstein: 6,5 %
• Thüringen: 6,5 %

Stand: Februar 2023

Beispiel: Für eine Immobilie in Niedersachsen, die 100.000 Euro kostet, muss noch 5.000 Euro Grunderwerbsteuer (5 % vom Kaufpreis) gezahlt werden.

5 Tipps, um Grunderwerbsteuer zu sparen

1. Grundstück separat kaufen

Wer ein Haus bauen möchte, kann durch die getrennte Finanzierung von Grundstück und Immobilie Grunderwerbsteuer sparen. Dazu wird zunächst das Grundstück gekauft und später das Haus darauf gebaut. Bei separaten Kaufverträgen wird die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt nur auf das gekaufte Grundstück erhoben. Wichtig ist, dass Bauherren zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Bau der Immobilie genügend Zeit verstreichen lassen. Es sollten weder zeitliche noch vertragliche Zusammenhänge zu erkennen sein.

2. Einbauten getrennt auflisten

Die Grunderwerbsteuer wird auf den Grund und Boden, die Immobilie und untrennbar mit der Immobilie verbundenes Inventar erhoben. Dazu gehören zum Beispiel Dächer, Rohrleitungen, Fenster oder Türen. Es gibt aber auch Anbauten oder Einbaumöbel, für die keine Grunderwerbsteuer fällig wird. Das sind zum Beispiel Einbauküchen, Einbauschränke, Photovoltaikanlagen oder Markisen. Für den Erwerb dieser Bestandteile müssen Käufer keine Grunderwerbsteuer zahlen. Sind sie aber im gesamten Kaufpreis enthalten, wird die Steuer auch darauf berechnet. Käufer können sparen, wenn sie diese Bestandteile separat im Kaufvertrag auflisten und sie aus dem Gesamtpreis heraus rechnen.

3. Instandhaltungsrücklage getrennt auflisten

Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss unter Umständen auch sogenannte Instandhaltungsrücklagen zahlen. Diese werden auch als Instandhaltungsrückstellungen oder Erneuerungsfonds bezeichnet. Sie sollen zum Vorteil aller Wohnungseigentümer angespart werden und Kosten decken, die durch Reparaturen oder Sanierungen am Gemeinschaftseigentum (z.B. Mehrfamilienhaus) anfallen. Es kann sich anbieten, auch die Instandhaltungsrücklage beim Kauf separat aufzulisten. Denn auf sie wird ebenfalls keine Grunderwerbsteuer erhoben, wenn sie nicht im Gesamtpreis enthalten ist.

4. Grunderwerbsteuer als Betriebsausgaben absetzen

Freiberufler und Selbstständige können Teile der Grunderwerbsteuer als Betriebsausgaben absetzen. Das gilt für bestimmte Räume im Haus oder in der Wohnung, die auch betrieblich genutzt werden. Dabei kann es sich zum Beispiel um ein Büro, ein Arbeitszimmer oder einen Lagerraum für Arbeitsmaterialien oder Waren handeln.

5. Innerhalb der Familie verkaufen

Für den Verkauf innerhalb der Familie gelten gesonderte Regeln zur Grunderwerbsteuer. Wird ein Objekt zwischen Familienmitgliedern verkauft, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, muss keine Steuer gezahlt werden. Das ist zum Beispiel beim Verkauf zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkelkindern oder Ehe- und Lebenspartnern der Fall. Sogar nach einer Trennung oder Scheidung muss der frühere Partner keine Grunderwerbsteuer zahlen.

Es gibt aber auch Ausnahmen. Die Grunderwerbsteuer fällt nicht weg, wenn der Verkauf zwischen Geschwistern stattfindet, weil diese laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) nicht in gerader Linie miteinander verwandt sind. Hierüber wird häufig gestritten. Zurzeit beschäftigt sich der Bundesfinanzhof mit einem solchen Fall.