Mietminderung: Wenn die Wohnung kleiner ist, als sie sein sollte

Wie viel Miete für eine Wohnung anfällt, richtet sich in den meisten Fällen nach der Quadratmeterzahl. In einem Großteil der Mietverträge stehen aber falsche Angaben. Das liegt daran, dass Wohnungen oft falsch vermessen werden. Denn was viele Vermieter bei der Vermessung nicht beachten: Grundfläche ist nicht gleich Wohnfläche.

Fläche ist nicht gleich Fläche

Um die korrekte Miethöhe zu ermitteln, müssen zunächst Grundfläche und Wohnfläche voneinander unterschieden werden. Erstere umfasst allgemein alle Flächen der Räume, die zu einer Wohnung gehören. Die Wohnfläche hingegen umfasst lediglich Räume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Abstellräume, Bad und WC, Esszimmer und Flure. Zur Mietsache selbst gehören oft natürlich auch Keller, Garagen oder Waschräume. Diese befinden sich allerdings außerhalb der Wohnung und zählen damit nicht zur Wohnfläche.

Für den Mietpreis ist nicht die Grundfläche, sondern die Wohnfläche relevant. Um diese zu berechnen, genügt es meistens nicht, mit dem Zollstock und nach dem Motto „Länge mal Breite“ durch die Räume zu ziehen.

Laut Wohnflächenverordnung müssen in die Berechnung mehrere Kriterien einfließen. Neben den oben genannten Räumen, die zur Wohnfläche gehören, müssen auch andere Flächen unter bestimmten Sonderregelungen berücksichtigt werden.

Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden zu 50 Prozent in die Berechnung einbezogen. Sind sie jedoch beheizt, gehören sie vollständig zur Wohnfläche. Balkone und Dachterrassen werden bei der Berechnung zu einem Viertel berücksichtigt. Eine Ausnahme besteht, wenn ihnen ein besonders hoher Wert zugemessen wird. Ist eine Dachterrasse also sehr hochwertig gestaltet, können ganze 50 Prozent ihrer Fläche zählen.
Auch für eine Dachgeschosswohnung gelten Sonderregelungen. Schräge Wände beeinflussen die Größe der Wohnung, sodass insgesamt weniger Fläche zur Verfügung steht. Sofern Dachschrägen dazu führen, dass die Raumhöhe nicht mehr als einen Meter beträgt, wird der Raum nicht angerechnet. Erst ab einer Höhe von zwei Metern fließt die Fläche vollständig in die Berechnung ein. Alles, was zwischen einem und zwei Metern liegt, muss zu 50 Prozent berücksichtigt werden.
Flächen, die von Einbaumöbeln sowie Badewannen, Öfen oder Heizgeräten eingenommen werden, zählen zur Wohnfläche und werden nicht abgezogen. Wand-, Fenster- oder Türnischen, die niedriger als 13 Zentimeter sind oder nicht bis zum Boden reichen, müssen, genau wie Treppen mit mehr als drei Stufen, von der Wohnfläche abgezogen werden. Gleiches gilt unter Umständen für Schornsteine, Pfeiler und Säulen.

Kleine Tricks können helfen

All diese Aspekte tauchen in den meisten Wohnungen auf und können die Vermessung zu einer regelrechten Herausforderung machen. Mieter, die ihre Wohnung ausmessen möchten, kommen dabei schnell an den Rand der Verzweiflung. Dem kann mit einem Grundflächenplan der Wohnung vorgebeugt werden. Die Zeichnung muss nicht exakt sein. Sie soll lediglich dazu dienen, erste Messergebnisse einzutragen, um sie dann später in aller Ruhe zusammenzurechnen. Außerdem bietet es sich an, nicht mit einem Zollstock, sondern mit einem Laserentfernungsmesser zu arbeiten. Wer seine Wohnung vermessen und dabei Schrägen, Nischen und Winkel berücksichtigen möchte, kann sich auf das Gerät verlassen. Sollten verwinkelte Räume eine Herausforderung darstellen, können sie in einzelne Abschnitte unterteilt werden. Diese werden getrennt voneinander ausgemessen und dann zusammengerechnet.

Eine Mietminderung gibt es nur unter bestimmten Voraussetzungen

Ist die Wohnung kleiner als im Vertrag angegeben, sinkt die Miete nicht automatisch. Erst wenn zwischen der tatsächlichen Größe und der Angabe im Mietvertrag eine Abweichung von zehn Prozent besteht, handelt es sich um einen Mangel der Mietsache. In diesem Fall hat der Mieter das Recht auf Mietminderung – und das sogar teilweise rückwirkend.

Bevor der Vermieter darauf hingewiesen wird, sollten Mieter sich ihrer Sache allerdings sehr sicher sein. Denn die Abweichung muss belegt werden. Misst ein Fachmann die Wohnung nach und kommt zu einem anderen Ergebnis, sorgt dies nur für unnötigen Ärger. Und es kann auch ein Stich ins Wespennest sein: Wurde der Vermieter erst einmal dazu veranlasst, die Wohnfläche nachmessen zu lassen, kann das Ergebnis auch ganz anders als erwartet ausfallen. Wird festgestellt, dass die Wohnung größer ist als im Mietvertrag angegeben, kann dies zu einer Mieterhöhung führen.

Am besten wird die Wohnfläche vor Vertragsabschluss geprüft. Auf diese Weise kommt es auf beiden Seiten nicht zu bösen Überraschungen und hohen Nachzahlungen.