Nachfinanzierung: Wenn plötzlich das Geld nicht mehr reicht

Käufer oder Bauherren, die eine Nachfinanzierung für Ihr Eigenheim benötigen, stehen vor einem entscheidenden Problem: Das Geld, das ursprünglich zur Verfügung stand, reicht nicht mehr. Diesen finanziellen Notstand zu beheben, kann schwierig werden. Ihm vorzubeugen, ist deshalb umso wichtiger.

Wie entsteht das Problem überhaupt?

Wenn eine Nachfinanzierung nötig wird, ist das meist die Folge von schlechter Planung. Oft betrifft es Bauherren und Käufer, die die Gesamtkosten ihres Vorhabens unterschätzt und die Finanzierung nicht von Anfang an realistisch geplant haben. Die möglichen Gründe für eine falsche Einschätzung sind verschieden.

Es kann zum Beispiel vorkommen, dass eine Immobilie vor dem Kauf nicht richtig bewertet wurde und erst im Nachhinein klar wird, dass teure Sanierungen nötig sind.

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Ebenso können sich die Wünsche des Eigentümers ändern. Oft entscheiden sich Bauherren während laufenden Sanierungsarbeiten oder mitten im Bau doch noch für etwas mehr Luxus. Wer sich hier und da noch ein Extra gönnt, übersteigt schnell den finanziellen Rahmen.

Außerdem kann es zu Problemen beim Bau kommen. Zum Beispiel, wenn sich die Baugrube senkt oder Baumaterial durch Vandalismus oder schlechtes Wetter kaputtgeht.

Wenn das beauftrage Bauunternehmen pleitegeht, kann das schwerwiegende Folgen für die Finanzierung haben. Denn dann muss ein neues Unternehmen einspringen. Dadurch können zusätzliche Kosten entstehen, die nur schwer einzuschätzen sind.

Gleiches gilt, wenn Bauherren viel Eigenarbeit eingeplant haben und diese plötzlich nicht mehr erbringen können. Das kann durch berufliche, familiäre oder gesundheitliche Veränderungen der Fall sein. Dann muss die Arbeit stattdessen von Baudienstleistern übernommen und bezahlt werden.

Nachfinanzierung kann kompliziert und teuer werden

Bauherren und Käufer, denen das Geld ausgeht, müssen sich für eine Nachfinanzierung an ihre Bank wenden. Zunächst sollten sie berechnen, welchen Betrag sie noch benötigen. Dann können sie das Problem schildern und nach Angeboten für eine Nachfinanzierung fragen. Allerdings ist nicht immer sicher, ob diese Möglichkeit besteht. Wenn die Beleihungsgrenze schon erreicht ist, wird es mit der Nachfinanzierung schwierig. Es kommt dann auf die Bonität des Darlehensnehmers und auf den Fortschritt des Vorhabens an. Taucht der finanzielle Engpass schon zu Anfang auf, stehen die Chancen schlecht.

Achtung: Egal, wann Darlehensnehmer eine Nachfinanzierung benötigen und wie hoch diese ausfällt – sie müssen immer mit höheren Zinsen rechnen. Außerdem fallen zusätzliche Notarkosten für den Grundbucheintrag an.

Was, wenn die Bank nicht mitmacht?

Option 1: Darlehensnehmer können versuchen, eine andere Bank zu finden, die ein Nachrangdarlehen oder einen Kredit ohne Grundbucheintrag vergibt. Die Wahrscheinlichkeit ist allerdings gering, weil ein solcher Kredit kaum Sicherheit für die Bank verspricht. Falls er zustande kommt, wäre er dementsprechend teuer für den Darlehensnehmer.

Option 2: Manchmal ist es auch möglich, ein Nachrangdarlehen vom Bauunternehmen zu erhalten. Allerdings liegen die Maximalbeträge hier meist bei ca. 10.000 Euro.

Option 3: Darlehensnehmer können ihren Kredit auch vorzeitig kündigen und für die Restschuld ein neues Darlehen bei einer anderen Bank aufnehmen. Allerdings muss dann eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden, wodurch die Gesamtkosten für das neue Darlehen steigen. Darüber hinaus ist nicht sicher, ob eine andere Bank ein Darlehen für die Restschuld, die Vorfälligkeitsentschädigung und die Nachfinanzierung vergibt. Falls ja, wird es entsprechend teuer ausfallen.

Option 4: Falls möglich, kann es sich anbieten, Freunde, Verwandte oder Arbeitgeber um ein Darlehen zu bitten. Das ist unter Umständen günstiger als die oben genannten Optionen. Allerdings ist hier für viele Menschen die Hemmschwelle auch höher.

Finanzielle Engpässe verhindern

Weil die Möglichkeiten zur Schadensbegrenzung entweder teuer oder aber unangenehm sind, sollten Käufer und Bauherren so gut wie möglich vorbeugen. Folgende Punkte können dabei helfen:

• Vor dem Kauf oder Bau einer Immobilie sollte die Finanzierung genau durchgerechnet werden. Zukünftige Eigentümer müssen genau wissen, wie viel Sie sich leisten können. Damit dabei nichts schiefgeht, sollten gängige Fehler vermieden werden.
  
• Außerdem sollten Bauherren beim Kauf von Bauland auf ein Bodengutachten bestehen. Falls dabei Risiken zutage kommen, können die entsprechenden Kosten mit dem Bauunternehmen genau besprochen werden.
• Wer ein Bauunternehmen beauftragt, sollte prüfen, ob es eine Bau-Bürgschaft vorweisen kann oder eine Bau-Betriebshaftpflicht, eine Baugewährleistungsversicherung und / oder eine Vermögensschadenhaftpflicht besteht.
• Für den Bau oder die Sanierung sollte eine Kostenobergrenze vereinbart werden. Achtung: Ein vereinbarter Festpreis ist nicht das Gleiche wie eine Kostenobergrenze!
• Beim Bau und bei der Sanierung müssen unter Umständen Prioritäten gesetzt werden. Zum Beispiel können Eigentümer zunächst auf die Außengestaltung (Garten, Terrasse, Gehwege) verzichten, um Kosten zu sparen.
• Extras und spontane „Upgrades“ sollten vermieden werden. Besser ist es, während der Bauphase die ursprüngliche Planung einzuhalten und mit Besonderheiten zu warten, bis das Gröbste geschafft ist.
• Käufer und Bauherren sollten immer finanzielle Reserven zurückhalten. Ungefähr 3 bis 5 Prozent der Gesamtkosten sollten als Sicherheit zurückgelegt werden.
• Wer sich ein paar Eigenleistungen zutraut, sollte diese Möglichkeit unbedingt nutzen. Ein bisschen eigene Arbeit kann die Gesamtkosten verringern. Wer sich unsicher ist, kann die Eigenleistungen auch mit dem Bauunternehmen absprechen und vereinbaren.
• Bauherren, die viel Eigenarbeit leisten, sollten eine eigene Versicherung zum Schutz der Baumaterialien (z.B. vor Vandalismus oder Diebstahl) abschließen.
• Verträge mit Bauunternehmen, Architekten und anderen Dienstleistern können vom Anwalt geprüft werden, um mögliche Kostenfallen zu umgehen.

Falls trotz aller Vorsichtsmaßnahmen noch zu hohe Kosten anfallen, können diese immer noch vom Anwalt überprüft werden. Oben genannte Dienstleister haben die Pflicht, Kunden angemessen zu beraten und Kosten korrekt zu ermitteln und zu kontrollieren. Wird diese Pflicht nicht eingehalten, können Kunden unter Umständen vom Vertrag zurücktreten oder Schadenersatz fordern.